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国内で投資用不動産物件を購入する場合、都心のワンルームマンションだと1部屋あたり数千万円かかることもあります。

もちろんローンを組むことでレバレッジを効かせた投資が可能なのですが、そこまでリスクを負いたくないという方もいらっしゃることでしょう。

このような方におすすめしたいのが、小資金で不動産投資が出来るREIT(不動産投資信託) という金融商品です。

このページではREITを活用した投資方法についてお伝えいたします。

目次

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REITとは、運用会社が投資家から資金を集め、不動産運用を行い、そこで得た家賃収入などを投資家に分配する金融商品です。

日本では2001年から開始され、J-REIT（ジェイリート）と呼ばれ現在は50近くの様々な銘柄が存在します。

現物不動産ですと分散投資をするには莫大な資金が必要ですが、REITは10万円程度から購入出来る銘柄もあるため、小口購入による分散投資が可能な魅力的な商品です。

現在、全J-REIT銘柄の平均分配金利回りは3％程度であり、銘柄を精査すれば実物不動産投資とそん色のない利回りが期待できます。

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REIT(不動産投資信託) による投資と国内市場での現物不動産投資においてどのような差があるのか様々な項目で比較してみました。

このように見るとREIT(不動産投資信託)の利点として大きいのは小口購入により分散投資が出来るという点でしょう。

例えば、1000万円の資金で投資物件1件購入するのとREIT(不動産投資信託)で100万円×10銘柄を購入した場合、現物不動産は空き室リスクにより収入0になる可能性がありますが、REIT(不動産投資信託)の場合は収入が0になることはほぼありません。

一方、不動産投資においては「現物資産」として残せることは魅力の一つです。

但し、管理や収支分析などやはり「経営」の意味合いが強く、REIT(不動産投資信託)は純粋に「投資」要素が強いといえます。

他の金融商品に比べ、日本のREIT（J-REIT）の魅力一つは分配金の高さにあります。

ここで、2015年3月時点での各金融商品の利回りを比較してみましょう。

それでは、なぜJ-REITは利回りが高いのか？
その理由は分配比率の高さにあります。

例えば株式の場合、企業が生み出した利益は配当の他にも法人税や内部保留にまわされてしまいます。

一方、J-REITは法人税が免除されます。このため、利益のほぼ100％が分配金となるのです。

構造的に、分配金が高くなるという点は大きな特徴となっています。

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REIT(不動産投資信託)に投資して、利回りを高めるには、銘柄選びが重要です。

現在、J-REITは50近くの銘柄が存在しており、大きく3つのタイプに分けることが出来ます。

まずはどのような種類のREITがあるか把握しておきましょう。

用途別に特定の物件のみに投資を行います。特化する分野でさらに分類できます。

景気の動向によって値動きが大きい。業績回復の企業が増えれば、期待出来る。

安定した収益が特徴。景気が回復し、高額賃貸物件に転居する人が増えれば、期待出来る。

外国人観光客（インバウンド）の増加でホテル業界も好調。上昇相場になっている。

ネット通販の利用者増により好調。倉庫へのニーズも拡大し、上昇相場になっている。

テナントの売上の影響を受けやすく、景気変動に左右されやすい。

オフィスビル・住居・ホテル・商業施設・物流施設など、異なる複数のタイプの不動産に投資します。

オフィスビル・住居・ホテル・商業施設・物流施設など、全てのタイプの不動産に投資します。

ここでは、メジャーで安定した成績を出しているREIT銘柄を幾つか紹介いたします。

複数購入し、ポートフォリオを組んでおくことをおすすめします。

また、最近注目されて来ている国内REIT型投信でのおすすめ銘柄も併せてご紹介いたします。

三井不動産が主体となり設立し、オフィスビルを投資対象としている。時価総額・物件取得額共に国内最大。分配金の安定性を向上させている。

商業施設特化型REITとして国内最大規模。また、母体は三菱商事株式会社であり、不動産会社以外の会社がスポンサーとなる初めての事例。

オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設などを扱う総合型のREIT。市場環境の変化に合わせて投資比率を柔軟に変えてリスク分散出来るのが強み。

国内REIT型投信

国内のREIT（不動産投資信託）に投資する投信。他の運用商品と比較して、相対的に高い利回りを確保できるのが魅力です。数千円から投資が出来、手数料が比較的安いのもメリットです。

三井住友トラストアセットマネジメントが運用。複数の種類の不動産に投資する「総合型」を多く組み入れている。

ニッセイアセットマネジメントが運用。オフィスビルなどに投資。利回りの安定性を重視している。

しんきんアセットマネジメント投信が運用。オフィスビル中心。時価総額の小さい銘柄も入っている。

三菱UFJ国際投信が運用。オフィスビルを中心に投資している。

三井住友アセットマネジメントが運用。9月設定のインデックス型。信託報酬が業界最低水準の税込0.2808％で販売手数料が無料。

大和証券投資信託委託が運用。9月設定のインデックス型。販売手数料が無料。

せっかくREIT(不動産投資信託)で稼ごうとするのであれば「分散投資」を行うことでリスクを最大限抑えるようにしましょう。

銘柄の選定次第では現物不動産投資よりリスクを減らし、高い収益を得る可能性も出てきます。

とはいえ、50もある銘柄の中から選んでいくのはなかなか大変です。ここでは選ぶ際のポイントをいくつかお伝えいたします。

当然、配当利回り上位のものを選びましょう。その際、長期に上位に位置しているかも確認します。全J-REITの平均以上の3.1％は超えたところを選びたい。

目安は45％以下。不動産を扱うため、借入金は多くなりがちですが、徐々に比率を下げ、将来に備えて財務体質の強化が見られれば好材料と判断出来ます。

収益が特定物件に依存しているとその物件に支障が出た時に収益率は一気に下がります。ここでもリスク分散をチェックしましょう。

複数の銘柄を持つ場合、「オフィスビル」「商業施設」「総合型」「ホテル」など保有物件の種類においても分けて購入していきましょう。

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